Scheidung oder Trennung: Was passiert mit der Immobilie

Die meisten Ehen werden als sogenannte Zugewinngemeinschaften geschlossen. Diese beinhalten oft nicht nur Geldguthaben oder Aktien, sondern können auch eine Immobilie umfassen. Wenn beide Partner gemeinsam im Grundbuch eingetragen sind, gibt es grundsätzlich fünf Möglichkeiten, die Immobilie nach der Scheidung aufzuteilen:

1. Eine Option ist, dass ein Partner das Haus übernimmt und den anderen ausbezahlt.

2. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass das Haus gemeinsam verkauft wird und der erzielte Gewinn gleichmäßig aufgeteilt wird.

3. Es kann auch vorkommen, dass das Haus auf ein gemeinsames Kind übertragen wird.

4. In seltenen Fällen kann das Immobilieneigentum in zwei gleichwertige abgeschlossene Einheiten aufgeteilt werden. Beispielsweise könnte ein größeres Einfamilienhaus zu einem Zweifamilienhaus umgebaut werden. Fachsprachlich wird dies als Realteilung bezeichnet.

5. Wenn sich die Partner nicht auf eine Aufteilung der Immobilie einigen können, bleibt als letzte Möglichkeit eine Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie über ein Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.

Für weitere Informationen zu diesen Optionen steht unser Immobilienmakler Ihnen gerne zur Verfügung.

Nach einer einvernehmlichen Scheidung gestaltet sich die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie als relativ einfach. Um das Miteigentum im Rahmen des Güterstands auf den anderen Partner zu übertragen, müssen beide Partner in Anwesenheit eines Notars eine entsprechende Erklärung abgeben. Zusätzlich dazu sollte der Übernehmer den vereinbarten Preis an den anderen Partner auszahlen. Es kann sich lohnen, ein Wertgutachten erstellen zu lassen, um den Anteil entsprechend berechnen zu können. Sobald diese Schritte abgeschlossen sind, kümmert sich der Notar um die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Vor diesem Schritt sollten jedoch Fragen zum Unterhalt sowie zum Zugewinn geklärt sein, da ansonsten finanzielle Nachteile für beide Seiten drohen können.

Für den Ehepartner, der die Immobilienanteile übernimmt, hat dies den Vorteil, dass weiterhin keine Miete gezahlt werden muss. Dadurch erhöht sich das verfügbare Einkommen, was eine höhere Unterhaltspflicht zur Folge haben kann. Der Ehepartner, der hingegen seine Immobilienanteile übergibt, kann eine hohe Summe einnehmen, die bei der Berechnung des Endvermögens berücksichtigt wird.

Darüber hinaus ist es für den übergebenden Partner wichtig, dass er aus der Haftung für einen laufenden Immobilienkredit vollständig entlassen wird. Ohne die schriftliche Zustimmung der Bank kann der Notarvertrag nicht beurkundet werden.

Wenn es zu keiner Einigung darüber kommt, wer das Wohneigentum erhält, oder wenn es unmöglich ist, dass einer den anderen auszahlt, bleibt oft nur der gemeinsame Verkauf als Lösung. Nach dem Verkauf wird der Erlös nach Abzug aller Kosten und Darlehenstilgungen unter den Partnern aufgeteilt und ausgezahlt. Dabei ist zu beachten, dass für die vorzeitige Ablösung eines Kredits möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Wenn die Immobilie ein (vermietetes) Anlageobjekt ist, kann unter Umständen auch Spekulationssteuer anfallen. Um sich vor möglichen teuren Folgen zu schützen, sollte das Paar die Immobilie erst dann verkaufen, wenn alle finanziellen Faktoren in die Kalkulation einbezogen wurden. Es empfiehlt sich, professionelle Hilfe zu suchen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte des Verkaufs berücksichtigt werden und mögliche Risiken minimiert werden. Unser Team von Immobilienexperten steht Ihnen dabei gerne zur Seite und unterstützt Sie bei allen Fragen rund um den Verkaufsprozess.

Wenn Sie möchten, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt, besteht auch die Möglichkeit, die Immobilie an Ihr gemeinsames Kind zu übertragen. Sollte das Kind minderjährig sein, bedarf es jedoch der Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Übertragung der Immobilie auf das Kind für dieses mit einer finanziellen Belastung verbunden sein kann, da es als Eigentümer für den Unterhalt aufkommen muss.

Bei der Realteilung wird das vorhandene Wohneigentum gemäß dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) in zwei baulich voneinander abgeschlossene, eigenständige Einheiten umgewandelt. In einigen Fällen könnte ein Umbau erforderlich sein, um diese Aufteilung zu ermöglichen. Damit eine Realteilung durchgeführt werden kann, muss die Immobilie für eine solche Aufteilung grundsätzlich geeignet sein.

Kommt es zu keiner Einigung zwischen den beiden Partnern, weil einer von ihnen die Immobilie verkaufen möchte, während der andere nicht zustimmt, bleibt oft nur noch die Möglichkeit der Teilungsversteigerung. Jeder Ehepartner, der einen Miteigentumsanteil an der Immobilie besitzt, kann einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn der andere Partner neben seinem Anteil an der Immobilie kein oder nur geringes Vermögen besitzt, muss vor dem Antrag auf Teilungsversteigerung die Zustimmung des Partners eingeholt werden. Gemäß § 1365 BGB kann ein Ehepartner nur mit der Zustimmung des anderen über dessen Vermögen verfügen. Sobald die Scheidung rechtskräftig ist, entfällt diese Ausnahmeregelung.

Eine Teilungsversteigerung findet vor einem Vollstreckungsgericht statt, bei dem die Immobilie der Zugewinngemeinschaft öffentlich versteigert wird. Ein Nachteil dabei ist, dass der Verkaufspreis häufig niedriger ausfällt als bei einem freihändigen Verkauf. Zudem werden vom Erlös noch die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen.

Im Anschluss an die Versteigerung stellt das Gericht einen Teilungsplan auf, in dem festgelegt wird, wie der Versteigerungserlös auf die Ehepartner aufgeteilt wird. Falls es auch hier zu keiner Einigung kommt, wird die Aufteilung des Erlöses vom Gericht festgelegt. Aus wirtschaftlicher Sicht ist die Teilungsversteigerung in der Regel die ungünstigste Lösung.

Wenn im Grundbuch nur ein Ehegatte als Eigentümer eingetragen ist, gehört diesem rechtlich die Immobilie allein. "Während der Trennungszeit kann ein Gericht jedoch dem nichteigenen Ehegatten die Ehewohnung zur Nutzung zuweisen", erklärt Michaela Leder, Fachanwältin für Familienrecht aus Nürnberg. Dies ist möglich, wenn der betreffende Ehepartner für sich und die gemeinsamen Kinder keine angemessene Wohnung finden kann.

Es ist jedoch wichtig zu beachten: Wenn das Haus während der Ehe erworben, errichtet oder ausgebaut wurde, handelt es sich um einen Zugewinn und muss bei der Zugewinnausgleichsberechnung berücksichtigt werden. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist. Bei einem Ausbau oder einer Modernisierung spielt es ebenfalls keine Rolle, ob das Haus bereits vor der Eheschließung im Besitz des Ehepartners war.

Erhält einer der Partner während der Ehe durch Erbschaft oder Schenkung eine Immobilie, gehört diese zum privilegierten Anfangsvermögen und fällt somit nicht in die Zugewinngemeinschaft. Es wird nur dann in den Zugewinnausgleich einbezogen, wenn es während der Ehe ausgebaut oder modernisiert wurde. Diese Wertsteigerung wird bei der Zugewinnausgleichsberechnung berücksichtigt.

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Auch wenn Ihnen als alleinigem Ehepartner das Wohneigentum gehört, dürfen Sie bis zur Scheidung nicht einfach damit machen, was Sie wollen. Für einen Hausverkauf ist ausdrücklich die Zustimmung des anderen Partners erforderlich (§ 1365 BGB). Erst nach der rechtskräftigen Scheidung können Sie als Alleineigentümer ohne Zustimmung verkaufen. Es sei denn, das Zugewinnausgleichsverfahren wurde bereits separiert und ist noch nicht rechtskräftig abgeschlossen. In diesem Fall bedarf es auch nach der Scheidung noch der Zustimmung des ehemaligen Ehegatten. Als besucher unserer Website können Sie sich bei weiteren Fragen gerne an uns wenden. Unsere erfahrenen Immobilienmakler stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Sie umfassend zu beraten und Ihnen bei der Suche nach dem idealen Zuhause zu helfen.

Beim Zugewinnausgleich werden das jeweilige Anfangsvermögen bei Eheeintritt und das Endvermögen bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft gegenübergestellt. "Um das Endvermögen zu berechnen, ist der Tag des Zugangs des Scheidungsantrags an den anderen Ehegatten entscheidend", erklärt Michaela Leder, eine renommierte Familienrechtsanwältin aus Nürnberg. Dieser Tag markiert das Ende der Ehe. Die Differenz zwischen beiden Vermögenswerten wird als Zugewinn bezeichnet und muss anschließend zwischen beiden Partnern ausgeglichen werden.

Es gibt jedoch einige Gegenstände, die nicht in den Zugewinnausgleich einbezogen werden. Hierzu zählen insbesondere Gegenstände, die separat bei der Aufteilung des Hausrats betrachtet werden. Dazu gehören Möbel, Elektrogeräte, Geschirr und auch Haustiere. Ebenfalls nicht in den Zugewinnausgleich fallen Rentenanwartschaften, die im Rahmen des Versorgungsausgleichs betrachtet werden, sowie wiederkehrende Leistungen wie Einkommen aus beruflicher Tätigkeit.

Das Anfangsvermögen einer Zugewinngemeinschaft bezieht sich auf den Vermögensstand eines Partners zum Zeitpunkt des Ehebeginns, abzüglich etwaiger Schulden (§ 1374 Absatz 1 BGB). Hierunter fallen auch privilegierter Erwerb wie Erbschaften oder Schenkungen, selbst wenn diese während der Ehe erfolgen. Ohne Nachweis über das Anfangsvermögen wird dieses als null angesetzt, sodass das gesamte Endvermögen als Zugewinn angesehen wird. Zur Sicherstellung eines Nachweises über das Anfangsvermögen kann es ratsam sein, eine detaillierte Liste davon anzulegen. Zudem können auch andere schriftliche Dokumente oder Zeugenaussagen als Beweismittel dienen. Des Weiteren muss bei der Ermittlung des Anfangsvermögens der inflationsbedingte Wertverlust berücksichtigt werden, welcher als Index beim Statistischen Bundesamt festgehalten ist.

Im Rahmen einer Zugewinngemeinschaft wird der Zugewinnausgleich in Form einer reinen Geldzahlung festgelegt. Um eine gerechte finanzielle Aufteilung einer Immobilie zu gewährleisten, müssen die Ehepartner eine entsprechende Vereinbarung treffen. Dabei ist es wesentlich zu wissen, welchen Wert die Immobilie hat. Unsere professionellen Immobilienmakler stehen Ihnen hierbei zur Seite und helfen Ihnen, den genauen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Sprechen Sie uns gerne an und profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung in diesem Bereich.

In vielen Fällen wurde die gemeinsam genutzte Immobilie durch einen Kredit fremdfinanziert. Im Falle einer Scheidung gibt es jedoch einige Dinge zu beachten bezüglich des Darlehensvertrags:

Falls es einen Alleinverdiener gab, dessen Einkommen zur Tilgung des Kredits genutzt wurde, werden die Beiträge des anderen Partners zur Haushaltsführung als gleichwertig angesehen. Nach einer Trennung findet keine gemeinsame Haushaltsführung mehr statt und beide Partner müssen die Raten gleichermaßen tragen. Sollte weiterhin nur einer der Partner zahlen, besteht für den anderen eine Ausgleichspflicht. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: XII ZR 10/09) reicht es jedoch nicht aus, dass ein Partner finanziell nicht in der Lage ist, die Raten zu zahlen, um ihn von der Mithaftung für den Kredit zu entlassen. Es gibt jedoch Fälle, in denen diese Mithaftung als sittenwidrig betrachtet werden kann. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn vorhersehbar war, dass einer der Partner finanziell stark überfordert sein würde - etwa aufgrund von Mittellosigkeit -, jedoch trotzdem auf Verlangen der Bank den Kreditvertrag mitunterschreiben musste.

Wenn Sie mehr Informationen zum Thema gemeinsam genutzte Immobilien und Scheidung benötigen, stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Besuchen Sie unsere Website oder kontaktieren Sie uns persönlich. Wir beraten Sie gerne und finden gemeinsam eine Lösung für Ihre individuelle Situation.

Wichtig ist, dass derjenige, der die Wohnung verlassen will, alle Informationen zur Immobilie hat. Denn im Streitfall müssen alle Angaben bewiesen werden können. Deshalb sollte jeder Ehepartner besser von sämtlichen Unterlagen des Wohneigentums wenigstens eine Kopie besitzen. Dazu gehören unter anderem:

- Grundbuchauszug
- Notarieller Kaufvertrag
- Liegenschaftskataster
- Gebäudeversicherung
- Grundsteuerbescheid
- Sämtliche Nachweise zu laufenden Kosten
- Darlehensvertrag mit Zins- und Tilgungsplan
- Bauunterlagen
- Energieausweis

Wer in der ehelichen Wohnung verbleibt, muss dem ausgezogenen Ehepartner eine Art Miete für dessen Eigentumsanteil zahlen. Diese Zahlung wird als Nutzungsentschädigung bezeichnet und gilt bis zur Scheidung. Es ist wichtig zu beachten, dass die Nutzungsentschädigung aktiv eingefordert werden muss, da der Anspruch sonst verfällt. Rückwirkende Forderungen sind jedoch nicht möglich. Es gibt jedoch einen Sonderfall, in dem die Nutzungsentschädigung entfällt: Wenn der einkommenslose Partner in der Wohnung bleibt und die gemeinsamen Kinder betreut.

Obwohl die Nutzungsentschädigung oft keine große Rolle spielt, da sie im Rahmen der Unterhaltsberechnung geklärt wird, muss beim Ehegattenunterhalt der Wert des mietfreien Wohnens berücksichtigt werden. Dieser Wohnvorteil richtet sich nach der ortsüblichen Miete. Es ist wichtig zu beachten, dass im ersten Jahr nach der Trennung nur ein angemessener Wohnwert berücksichtigt wird, um eine mögliche Versöhnung nicht zu erschweren. Der angemessene Wohnwert wird dabei anhand der Miete ermittelt, die der verbleibende Ehepartner sich leisten könnte, wenn er aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen wäre.